Неопубликованная запись
Расторжение ДДУ при просрочке застройщика
Как расторгнуть ДДУ при просрочке застройщика?
Договор долевого участия — это очень специфическая сделка. Все дело в том, по что ДДУ Вы приобретаете то, чего на момент заключения договора еще нет. То есть, как высказались высшие судебные инстанции — Вы приобретаете так называемую «будущую вещь». От себя отметим, что не просто вещь, а: - очень дорогостоящую вещь
- очень сложно создаваемую вещь,
- очень долго создаваемую вещь.
А вот деньги за приобретаемую будущую недвижимость Вы вносите непосредственно сейчас, в основном все и сразу. Вносите, и ждете. Ждете порой год, два и больше, пока Ваша квартира или нежилое помещение будут наконец-таки построены застройщиком и переданы Вам по акту приема-передачи.
Очевидно, в такой ситуации дольщик является гораздо более слабой стороной, чем строительная компания. И поэтому, дольщику объективно нужно очень внимательно следить за ходом выполнения застройщиком своих обязательств, в частности, по строительству жилого дома. И быть всегда начеку, держа «руку на пульсе». Чтобы, как только появляется риск того, что застройщик не справится со своими обещаниями, можно было оперативно расторгнуть ДДУ и вернуть уплаченные деньги.
Взыскание долга с застройщика
Для этого есть ряд эффективных юридических защитных механизмов, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ. Что это за механизмы? Сейчас рассмотрим.
Итак, первый случай, когда дольщик вправе «распрощаться» с застройщиком — это нарушение застройщиком более чем на два месяца срока передачи квартиры или помещения дольщику по акту (просрочка застройщика). Этот срок предусмотрен в договоре долевого участия, и он одинаков для всех дольщиков. В такой ситуации в суд обращаться не обязательно. Достаточно просто направить застройщику письмо о расторжении, заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении. ДДУ будет считаться прекращенным с даты отправки письма, хотя в дальнейшем и нужно будет сдать данное письмо с почтовыми документами в Росреестр, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о расторжении Вашего ДДУ.
Второй случай, более сложный, это когда срок передачи квартиры по акту, согласно условиям ДДУ, еще не наступил, однако, уже стало очевидно, что застройщик дом к обещанной дате дом не достроит. В частности, когда строительство прекращено или приостановлено, и имеются обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют о том, что квартира дольщику в установленный срок не будет передана. К примеру, когда застройщик расторгнул договор с генеральным подрядчиком, или когда генеральный подрядчик объявлен банкротом, или когда сам застройщик находится в предбанкротном или банкротном состоянии. В такой ситуации ДДУ расторгается уже в судебном порядке.
Дольщику нужно обратиться в районный суд, путем подачи искового заявления, и доказать, что вышеуказанные обстоятельства присутствуют в действительности. Тогда договор долевого участия будет расторгнут на основании судебного решения, с даты вступления решения суда в законную силу. Этот же судебный акт будет служить основанием для внесения Росреестром записи в ЕГРН о прекращении заключенного Вами договора долевого участия.
Что важно помнить при расторжении ДДУ при просрочке застройщика?
Прежде всего то, что застройщик должен Вам вернуть все уплаченные по договору деньги. Это первое. А второе — это то, что строительная компания должна уплатить Вам проценты за пользование Вашими деньгами, за весь период нахождения Ваших денег у застройщика, с момента их уплаты и до момента их возврата. Размер процентов — это 1/360 ставки ЦБР от суммы уплаченных денег, за каждый день просрочки. Если Вы являетесь гражданином и приобретали недвижимость по ДДУ не для использования в предпринимательских целях, то размер процентов удваивается.
Обязательно направьте застройщику письменную претензию с требованием об уплате процентов! Поскольку, если застройщик добровольно Вам эти проценты не заплатит (а он добровольно их не заплатит, будьте в этом уверены), то на основании Закона о защите прав потребителей Вы сможете взыскать с застройщика штраф, в размере 50 % от всех присужденных судом в Вашу пользу денежных средств.
Бывают ситуации, когда та квартира, от которой Вы по причине просрочки застройщика были вынуждены отказаться, на момент отказа от ДДУ существенно прибавила в цене, и за те деньги, которые ранее были уплачены Вами по ДДУ, аналогичную квартиру уже не купить. В такой ситуации, согласно разъяснениям Верховного суда РФ, разница между стоимостью квартиры по ДДУ и стоимостью аналогичной квартиры на рынке на момент расторжения ДДУ — это Ваши прямые убытки. Которые Вы, на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ, вправе также взыскать с застройщика!